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规划设计是指对项目进行较具体的规划或总体设计，综合考虑、经济、历史、文化、民俗、地理、气候、交通等多项因素，完善设计方案，提出规划预期、愿景及发展方式、发展方向、控制指标等理论，（内容转城市规划）。规划层次为城镇体系规划、城市总体规划、城市规划、镇规划和乡（村）规划五个层次；类型大致有国土规划、区域规划、城市总体规划、分区规划、城镇体系规划、控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计、产业布局规划、城市发展理论研究等等一系列大小范围、不同内容（专项规划）的规划设计。城市设计，影同建筑设计。城市设计是在各类上位规划的指导下，以城市作为研究对象的设计工作，介于城市规划、景观建筑与建筑设计之间的一种设计。相对于城市规划的抽象性和数据化，城市设计更具有具体性和图形化。城市设计的内容作为纲要、构建，用以指导后期建筑设计、景观设计等等细相（含建筑体量、形式、建筑色彩、界面、结构、空间布局、景观形式等设计方案任务书_建筑工程论文五篇如果你对这篇文章有更多的感触，可以和大家一起探讨！
第一篇 设计方案任务书_建筑工程论文
建设单位：房地产开发有限公司
房地产开发有限责任公司
工程名称：
建设地点：
联 系 人： 电话：
设计单位：
联 系 人： 电话：
委托日期： 年 月 日
贵院是工程方案竞赛参赛单位，通过专家评议，经本溪市建委研究，决定由贵院承担规划、建筑、环境工程设计任务。WWw.0519news.coM
是规划方案中的一个组团，为进一步、臻于完善，做好施工图接续设计工作，提出本任务书如下：
一、设计任务
规划设计，组团内建筑物、构筑物
设计和环境、绿化设计。
二、设计深度
1、规划设计：达到修建性详细规划设计要求；
2、建筑工程设计：组团内各种建筑物、构筑物建筑工程、装饰工程、给排水、采暖、电气照明、通风、燃气、消防、电梯、弱电工程达到施工图设计要求；
3、环境、绿化设计：达到施工图设计深度。
三、提供的设计资料和依据
1、：500现势地形图；
2、规划设计条件图（控规）及规划设计要点；
3、关于对《工程可行性研究报告（代项目建议书）的批复（本计设字[20xx]41号）；
4、《建设用地规划许可证》（编号20xx—45号）；
5、《建设用地批准书》（本国土字[20xx]第b—13号）；
6、《关于改造项目享受经济适用住房政策的通知》（本经房发[20xx]1号）；
7、《经济适用住房管理办法》
8、《城市居住区日照间距暂行规定》和太阳位置数据表；
9、《关于规划管理工作中几个技术问题的规定》（建发[20xx]64号）；
10、工程管网协调会议纪要（市开发办20xx年第九期）及各专业主管部门意见；
11、工程地质、水文地质勘察报告；
12、对贵院参赛方案和方案的意见和建议。
四、修建性详细规划设计要求
1、修建性详细规划设计图纸和文件；
⑴规划设计总平面图（1：1000）；
⑵规划用地现状图（1：500）；
⑶规划设计总平面布置图（1：500）；
⑷建筑日照图（1：1000）；
⑸道路交通规划设计图（1：500）；
⑹室外工程管线综合图（1：500）；
⑺竖向规划设计图（1：500）；
⑻规划设计说明书和技术经济指标统计表；
2、修建性详细规划要点
⑴保持参赛规划方案平面布局（详见设计意见），希望规划建筑面积总量不低于5.80万m²，其中：住宅不低于3.20万m²,经营性公建不低于2.00万m²,非经营公建不大于0.05万m²,地下空间面积不低于0.55万m²；
⑵根据《关于规划管理工作中几个技术问题的规定》（建发[20xx]64号），凡可以不计入容积率的建筑面积，只统计建筑量不计入容积率中，以免影响审批。
⑶特别要做好日照，对周边保留住宅建筑大寒日不低于2小时，组团内新建住宅建筑大寒日不低于1小时，并保证经本溪市城市规划行政主管部门审查通过。
⑷点式小高层朝向，并保证不出现无日照户型。
⑸合理组织交通，做到物流、购物人流与常住居民出行分开。
⑹充分利用地形南北高差，尽可能争取利用好地下空间，热交换站、消防水池等可以安排在地下的都要安排在地下。
⑺组团道路路面宽度为4.00 m,宅间小路路面宽度为2.50 m，并按规范要求设置地面停车位。
⑻要准确统计各项用地指标，不得出现差异，以免影响审批。
五、建筑设计要求
1、建筑
⑴建筑立面和群体风格应保持参赛方案效果，住宅力求简捷明快；经营性公建要有显著商业气氛。
⑵地下农贸市场和超市出、入口要做重点处理，既满足人流疏散要求，又具有易识别性，方便购物。
⑶建筑色彩以暖色调为主，住宅和底层公建要有明显区分。
2、结构
⑴多层住宅连同底层裙房为异形框架结构，小高层住宅为异形框架剪力墙结构。
⑵要精心设计、精心计算，希望混凝土和钢材用量按下列指标控制，并保证结构安全稳定。
建 筑 结 构 混凝土（c30） 用 钢 量
小高层框剪结构(地上) 0.3~0.4 m³/ m² 45~50kg/m²
多层框架结构(地上) 0.3~0.4 m³/m² 43~46 kg /m²
地下工程(含地下室) 0.4~0.6 m³/m² 120~140 kg /m²
3、住宅设计
⑴1号地住宅为商品房，中套套内建筑面积控制在90平方米以下，小套套内建筑面积控制在60平方米以下（不含公摊面积）；2号地住宅为拆迁安置房，中套住宅面积控制在70±3%平方米，小套住宅面积控制在50±3%平方米（含公摊面积）。
⑵条式住宅顶层可跃半个进深，采用坡屋面；
⑶每户必须保证有一个卧室达到国家规范规定的日照标准。
⑷应做到明厨（设排烟气道）、明厅、卫生间明暗不限，但
必须满足现行住宅设计规范规定的面积指标下限。
⑸各部位主要材质要求
① 墙体：内外墙体均采用抗震砌块；
② 保温：eps板外保温；
③ 防水：屋面采用s卷材防水，卫生间采用柔性防水材
料；
④ 门窗：内门为木门；外门为三防门；单元门为防盗对讲门。
内窗为塑钢窗、外窗为塑钢单框双玻窗。
⑤外饰面：刷普通外墙涂料，色彩通过方案审定方式确定。
⑸内装修材料要求
部 位 饰面材料 走廊 厅 卧室 厨房 卫生间 其他房间
地 面 细石砼随打随压光 √ √ √ √ √
内墙面 水泥砂浆打底搓麻 √ √
混合砂浆搓麻刮大白 √ √ √ √
天 棚 水泥砂浆罩面、压光 √ √
混合砂浆搓麻、刮大白 √ √ √ √
⑹厨房、卫生间要求
厨房：设排烟道，设计灶台位置。
卫生间：设置坐便，洗面盆和留出淋浴、放洗衣机位置，管道在板上敷设。
⑺建筑设备要求
① 给水：依管网综合图，由设计者确定自来水进户方向，水
压按本溪市自来水公司提供的数据确定是否加压，采用塑料管材明敷。
②排水：采用塑料管材按常规设计。
③采暖：热源为高温水，地热式采暖，每户一阀。
④电力：三类用电，电压380伏，每户按6千瓦容量计算，
每户一表，集中设在住宅最低层。
⑤ 弱电：按电话、有线电视、宽带、对讲综合布线。电信和
有线电视各层设分线箱，每户设两个接线点。
⑥ 煤气：进户方向依管网综合图由设计者选定，按燃气规范
要求设计，由城市燃气行政主管部门审定。
4、公共建筑设计
⑴公共建筑配置和名称详见设计调查意见
⑵结构：除社区用房、门卫为砖混结构外，余者均为框架结构。
⑶建筑设计：内外装修、设备配置等由设计者在方案中给出,待方案报审后依本溪市建委审定意见定。
⑷层数：除地下农贸市场、门卫、社区用房和地上为一层外，其他均为二层，根据结构需要做地下室的，应做地下室。
⑸层高：档口、地上按建筑尺度和使用功能要求由设计
.
者选定；地下农贸市场、超市层高还应满足通风和安装消防设施需要。
⑹超市设自动扶梯，位置结合主入口由设计者选定。
5、其他要求
⑴按建委关于规划、建筑、环境审批程序分两阶段要求，第一阶段审定设计方案，第二阶段审定施工图，请贵院分别按两个阶段深度出图报审。
⑵工程按节能设计，施工图报审时必须提交节能计算书。
⑶住宅房屋性质是经济适用住房，要严格控制建安造价不突破贵院参赛时的报价。
⑷工程拟报市优工程，设计质量也应达到相应等级。
⑹依建委要求，方案报审时除需报总图，建筑平、立、剖面图外，还应报透视渲染图，数量依本溪市建委要求定。
六、环境绿化设计
1、按组团级进行环境绿化设计，绿化指标达到规范要求。
2、除庭院道路外，凡可以绿化和铺装的用地都绿化和铺装，不留地面。
3、绿化植被以草皮为主，配以低矮灌木花卉。
4、在组团绿地内留有活动健身场地和供休憩的石桌、石椅。
5、出专项环境绿化图报建委审定（含兰图和彩色渲
.
染图）。
请按本任务书抓紧方案设计，请于年7月10日前报我公司，以便呈建委审批，如有不明，速与我公司联系。
房地产开发有限公司
年六月二十四日
第二篇 市博物馆区规划设计方案国内招标设计竞赛文件_建筑工程论文
市博物馆区规划设计方案国内招标设计竞赛文件 <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
主办单位：市城乡规划局 市文化局
20xx年5月
目 录
a：市博物馆设计方案国内招标设计竞赛总则
1、项目概况及竞赛宗旨
2、主管部门
3、规划设计依据
4、参赛单位
5、提交设计成果要求
6、评审办法
7、时间安排及答疑
8、奖励及有关费用
9、其他
b：市博物馆设计要求
1、工程概况
2、规划设计要求
3、总体规划要求
4、道路、管线、绿化、竖向要求
5、单体建筑设计要求
6、环保设计要求
7、其他要求
c：博物馆设计参考资料
1、市概况
2、市总体规划概况
3、地块环境条件
d：附件
1、博物馆用地红线及地形图电子文件
2、市博物馆区规划设计条件
3、市博物馆新馆设计任务书
4、市总体规划图
5、其他
a．市博物馆设计方案国内招标设计竞赛总则
1、项目概况及竞赛宗旨
本项目经市批准为博物馆区。WwW.0519news.cOM博物馆位于国家级历史文化名城----市，基
地位置于北峰----丰州组团，西湖公园北侧，清源山和后厝山的南侧，其正南处有开元寺双
塔；建设用地面积346273平方米，规划建筑面积约60000平方米左右。博物馆位于北峰生态组
团的东南侧，背山面水，用地坡度平缓，地理位置优越，交通方便，可结合西湖发展为博览、
旅游、生态于一体的综合区。
总体规划要求：建筑格调高雅，布局明确合理，并结合传统文化，具有时代创新之特征，
与环境融合一体，配备先进智能设施，体现创意与超前意识的生态型博物馆区。为此，
希望举办此项竞赛，可以吸纳各家之所长，使的文化建设和城市环境进入新的层次。
2、主管行政部门（主办）
市文化局、市城乡规划局授权之负责部门：市博物馆设计竞赛工作组
联系人：翁哲雄、出宝阳
地址：市温陵北路中侨大厦四楼
电话：0597523
传真：05531
e-mail：qzghj@public.qz.fj.cn
3、规划设计依据
3.1 市博物馆设计竞赛文件
3.2 《北峰组团分区规划》
3.3 《西湖公园详细规划》
3.4 《市区图》
3.5 市城乡规划局批准的用地红线及地形图电子文件
3.6 《市博物馆区规划设计研究与建设》
3.7 市文化局文件《关于申报建设博物馆的立项报告》及《市博物馆新
馆设计任务书》
4、参赛单位
本竞赛为限制性招标竞赛，主办单位发布竞赛公告公开招标。参赛单位自行报名，通过资
格预审后，名额不超过8个，被邀请参赛单位预交履约保证金1000元。参赛单位提交设计成果
一套，不提交设计成果或不符参赛要求者，主办单位不予接收，履约保证金不予退回。
5、提交设计成果要求
5.1 参赛单位提交的成果必须符合市博物馆设计竞赛的有关规定。
5.2 提交成果的深度必须符合国家规划设计规范的深度。
5.3 提交成果的同时必须提供参赛单位的名称、设计人员名单、图纸等其他文件上不
得作任何可以辩认参赛单位的标志。
5.4 成果内容
5.4.1 规划总平面以1:1000地形图设计，内容包括博物馆范围内的各类建筑、道
路、广场、绿地、水体等设施的总体布局，以及四周的环境关系，图纸要求：
总平面、总体沿街立面图，比例1:1000（或1:500），图纸规格0＃或1＃图。
5.4.2 建筑方案设计图一套，图纸要求建筑群体鸟瞰图1张，代表性典型建筑彩色
透视效果图1--2张，建筑方案设计各层平面图、立面图、剖面图、设计概念分
析图等，限交图纸不超过15张（5.4.1、5.4.2为展示图）。
5.4.3 提交上述各规划图和单体建筑方案设计缩印本20套(规格为a3，297×420)
5.4.4 提交馆区总体设计模型1个，比例为1:1000。
5.5 规划设计文件
包括规划设计的立意构思、主要技术经济指标、工程造价估算（按福建省造价标
准估算，不作评标依据）等方案设计相关说明，文件20套，a3规格297×420。
5.6 电脑文件
全部设计成果均应制作成电子文件，文本文件采用microsoft word8.0的doc格式
文件；设计图形文件采用auto cadr14的dwg格式文件，电脑渲染图等图片文件，
应采用普及的通用软件制作。提交以上电子文件2套。
6、评审办法
6.1 评审基本原则
参赛方案必须符合本次设计竞赛文件的要求、规定及依据。参赛方案具有独特的
构思，不得与其他规划或建筑方案雷同。建筑环境、空间、造型和谐统一，反映
时代特征和地方文化特色，做到功能和经济合理。
6.2 评审机构
评审机构组成：邀请国内专家11人组成"市博物馆设计竞赛委员会"。设主任
1人，主持整个评审工作，提出审查意见，副主任2人，提出相关的技术性咨询。
6.3 评审程序
由主办单位将全部参赛方案提交委员会初审，并将审查合格的参赛方案提交评审,
由评审委员会提出评审意见，确定评判规则，并评出入围方案3名。评审结果以书
面报告形式公布，并在评审结束后3天内由主办单位以传真或信函形式向各参赛单
位通报评审结果。
7、时间安排及答疑
20xx年5月25日发布招标公告，6月1日报名截止，6月4日确定参赛单位，6月7日由授权
部门工作组组织参赛单位对现场和周边环境进行踏勘考察，后至市城乡规划局举
行答疑。答疑一周以后，业主原则上不再解答，以保证竞赛的公平与公正。7月19日
17时提交方案截止时间，7月22日开评审会，若有变动，再另行通知设计单位。
8、奖励及有关费用
8.1 设入围方案3名，获奖单位奖金各8万元（以币计）。
8.2 凡提交设计成果，经评审委员会审查符合本次参赛要求但未获入围的参赛单位，
可获补偿8000元。
8.3 主办单位在设计方案评审结果公布后30天内付清参赛单位应得的费用。
9、其他
9.1 入围单位方案经公众咨询评选后，报市审定，选出实施方案。
9.2 参加本次设计竞赛作品的著名权归参赛者所，版权归主办单位所有。主办单位有
权在竞赛结束后公开展示竞赛成果。
9.3 本次设计竞赛在公平、公正、公开的原则下进行，若有纠纷，通过诉讼程序解决
9.4 参赛所提交的设计成果，评审后不予退回。
9.5 参赛方案有下列情况之一者无效，且主办单位将不支付任何费用：提交的设计成
果不符合设计任务书规定的成果内容和格式的；逾期送达的；图纸和文字粗制滥
造的；将设计任务转包或私拉其他单位主要设计人员完成参赛方案；提交成果未
按要求密封的，未加盖单位公章和法定代表人委托代理人的；经评审委员会
二分之一以上认为方案是雷同的；存在着严重的设计问题的。
9.6 市博物馆设计竞赛文件的解释权归市城乡规划局和市文化局所有。
b．市博物馆设计任务书
1、工程概况
1.1 地理位置
市博物馆位于市北峰组团东南方向，东北面为国家重点风景名胜区清源
山，山麓下有漳泉肖铁路和泉山路，南侧有省道305线通过，毗邻西湖公园，距
离国家级文物保护单位----开元寺约2公里。用地北面有北渠呈东西走向。地理
环境条件优越，交通便利，具有建设博物馆的环境条件。
1.2 工程规模
市博物馆总用地346273平方米。
2、规划设计要求
2.1 建筑密度：≤25％
2.2 容积率：0.2-0.4左右
2.3 建筑限高：15米（可有一突破体，40米限高）
2.4 总建筑面积：60000平方米左右
2.5 绿地率：≥50％
2.6 建筑红线退让道路及周边用地边线（见附件）
2.7 停车场：按建筑总面积12％计
2.8 内容要求
2.8.1 主馆：建筑面积15000m2（一期），包含陈列、收藏、技术和办公、服务
等，建筑深度要求详细。
2.8.2 专题馆区：建筑面积30000m2（二期，深度要求可低于主馆，专题馆若干
个，考虑扩展用地）
2.8.3 文娱服务区：建筑面积5000m2
2.8.4 辅助设施区：建筑面积10000m2
2.8.5 城市广场区：体现创意
3、总体规划要求
规划方案应布局合理，功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑闽南文化建筑特色
和首期建设的性和各项技术要求。符合市总体规划，北峰分区规划的要求。
体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念。方案涉及到安全消防
、环保、园林绿化、环保、人防、抗震、防洪排涝、电力、交通、文物保护等问题，
应符合各专项规划要求。
4、道路、管线、绿化、竖向要求
4.1 东北、南、西、北四个方位设出入口，南面为主出入口，考虑人行、公交、私车
和停车场的合理布局关系，对解决305省道跨线问题提出专门措施。
4.2 管线设计应体现方便、短捷、经济的原则，并考虑到分期建设的需要。
4.3 管线布置衔接方式：给排水、供电、通讯、燃气、保安防范系统，采用集中空调
系统，并预留考虑各设备用房。
4.4 绿化设计应为博物馆及其周边环境创造一个环境优雅、品质高尚的生态型博览区
域，通过多层次的立体和地面屋面绿化，为人们提供良好的景观和视野。
4.5 利用绿化减少干道对博物馆区的影响，做好防尘降噪，结合平面布局、建筑风格
、水面等环境设施，营造良好的生态景观效果。
4.6 竖向设计应满足各功能建筑的使用要求（博览活动、休息、交通等）。
4.7 应利用水面及建筑物，创造出错落有致的体型和空间组合，体现经济、实用、美
观的宗旨。
4.8 区内建筑除有电梯或自动扶梯外，其馆区内外应实行无障碍设计。
5、单体建筑设计要求
5.1 博物馆建筑设计应体现历史文化和超前的时代清新气息特征。
5.2 应考虑清源山对其建筑群体的视觉关系，应有主控博物馆全局的整体风格特征。
5.3 可结合地方传统材料和做法，结合现代材料创造丰富的外观效果，如石材、红砖
、红瓦、玻璃、燕尾脊、铝板和典型节点等，选材上体现美观、大方、典雅和经
济的原则。
5.4 对首期主馆设计应考虑平面布局和空间景观的相对性，又能和二期专题馆建
设取得良好的衔接关系。
6、环保设计要求
6.1 本区应体现生态和文化设计主题，要求进行全方位的环保设计。充分体现节能、
低污染的宗旨。
6.2 在经济合理的前提下，设备及材料的选用应适当超前，符合环保要求。
7、其他要求
博物馆区应考虑智能化设计要求。区内信息网络、保安、消防、管理等智能化系统。
c．博物馆设计参考资料
1、市概况
市是福建省的三大xxxxx，是我国首批历史文化名城之一，也是我国著名的侨
乡和旅游城市，闽东南重要的工贸港口城市。
市位于闽东南沿海中部，是国家重点开发的闽南厦漳泉三角区的重要组成部分，
是福建沿海经济繁荣带的居中位置，北面为省会福州，南面是厦门特区，东临海峡，与
省隔海相望。是座1300多年历史的文化名城，城市发展主要集中在唐末至元的400余
年间，特别在两宋时期，由于海外贸易的日益兴盛，成为中国和东方第一大港，是海上
"丝绸之路"的起点，现有国家级文物保护单位12处，省级文物保护单位46处，如国家级的清
源山风景区，驰名中外的佛教古刹开元寺，我国最早教遗迹----圣墓、清净寺，古代
梁式建筑古桥----洛阳桥、崇武古城等。加上大量保留晋、唐传统文化，如梨园、高甲戏、
提线木偶，以及古朴优雅的南音、纯朴的民俗（惠安女）、精湛的石雕、木雕、瓷器、竹编
等民间传统工艺品。
市地跨中、南两个亚热带气候区，光热资源丰富，雨热同季。全年平均气温
19.5--21℃，平均降水量1011-1800毫米，常年主要风向为东北。四季常春，因历史环城
遍植刺桐树而誉称刺桐城，并因形似鲤鱼而得名鲤城，且延用至今。
市辖鲤城区，晋江市、石狮市、南安市、惠安县、安溪县、永春县和金门县（待
回归）。全市总人口为658万人，总面积1.1万平方公里，是全省人口最稠密的地区之一。现
旅居海外华侨和港、澳同胞约600万人之多。同时，也是汉族同胞的祖籍地，泉籍台
胞为900多万人。目前经济迅猛发展，"三资"企业、乡镇企业、非公经济呈三足鼎立，成
为经济结构中的重要支柱。
具有良好的对外交通条件，随着湄洲湾和秀涂港的发展和开发，将拥有"四湾
十二港区"的港口城市。漳泉肖铁路经与闽西的联系更为密切，也使成为东南沿海铁
路枢纽城市之一。公路网络发达，保证了经济的持续发展，青阳机场为国内机场，规划中
预留惠安机场，距市区45公里。
2、市总体规划概况
市总体规划于1995年修订，总体规划确定市区空间结构分为三个片区，即中
心区、江南片区和秀涂片区，"三山两江"的大地形（三山即清源山、桃花山、紫帽山，两江即
为晋江、洛阳江）影响城市布局结构，市区根据地形、绿带及交通条件等因素，再分成中心
区，北峰、江南-浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂八个组团，因而，城市布局是单中心
组团式。中心区与其他组团因山水分隔，构成"风车状"布局，呈"指状"发展，也是构成山
水城市特色的自然环境基础。
是"海上丝绸之路"的起点，创造了灿烂的历史文化，形成了市特有的人文环
境基础。在创造和保护历史文化及城市景观特点作出了大量的努力，最主要的城
市景观特色，应是形成的山、海、江、城为环境基础，自然景观与人文景观有机融合，交相辉
映的山水城市。是台胞祖籍地，海外华侨的故乡，又是国家级历史文化名城，今后又将发
展成为开放性的港口城市。城市总体景观应反映闽南的地方建筑文化。古城要切实保护历史名
城风貌，新城要创造具有地方文化意境，同时体现时代特点的现代化城市风貌。----引自《泉
州市城市总体规划》。
3、地块环境条件
地块用地原为北峰组团东南面的预留空地（北峰组团为生态型组团），区内用地平缓，
背山面水，自然生态环境良好，基地北临村庄，东有工业厂房，视觉尚受到一定影响，北部现
有水渠（北渠），为饮用水渠。
博物馆南面毗邻西湖公园，可借山势、承水景，望双塔。交通便捷，适宜建成为高品
味的生态型博物馆区。
d．附 件
第三篇 大厦方案设计任务书_建筑工程论文
大厦方案设计任务书<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
1 大厦项目概况
本项目由国华能源投资有限公司和河北省共同投资，置业有限公司负责项目的开发建设。目前项目已经市计委批准立项，并取得了市规委的规划条件和建设用地许可证；公司已与市国土资源和房屋管理局正式签订了土地所有权出让合同；现场地已三通一平，其它相关大市政配套条件已基本具备。
本项目位于东城区路地兴居九号，地处中轴路与北二环路交汇点的东北角。大厦设计坐北朝南，南面是滨河路及北护城河，北面与洲际大厦连体，东邻仪器仪表大厦中景豪庭（高档住宅）和神华大厦，西侧为规划中的天圆广场，并拟建10万m2左右的建筑群体（酒店、写字楼和商务）。Www.0519news.cOM该项目已建成出入二环路的跨河桥，该桥位于大厦的西南角，将与大厦西侧规划道路相接，直通路。从大厦向东、西行约1km分别为市交通枢纽安定门、德胜门。大厦距地铁鼓楼站300m，距3.5km，距火车站5km，距首都机场15km，距规划的奥林匹克公园4km。该项目地理环境十分优越，交通便捷。
2. 规划要求：
⑴ 规划建设用地面积： 7100 m2
⑵ 代征城市公共用地面积：
其中，代征道路用地面积：1300 m2
⑶ 容积率： 6.76
⑷ 建筑密度： 39.64%
⑸ 建筑规模： 65000 m2 地上48000 m2，地下17000 m2
⑹ 建筑高度： 主体檐口高60 m， 最高点74 m
⑺ 建筑层数： 主体18层，局部20层
其中，地上：18
地下： 3
⑻ 建筑退规划用地边界线距离：
首层及群房：
首层退南侧道路红线不小于33.8 m
建筑主体：
与东侧现状建筑间距13.9 m
西侧与洲际大厦取齐
⑼ 绿地率： 27.4%
⑽ 停车位： 300个
注：在建筑最高点不变的条件下，建筑主体檐口高度及建筑层数可适当调 整。
3. 设计任务性质
本项目为集商务办公、会议旅游、餐饮娱乐为一体的多功能智能型综合大厦，其中写字楼为现代化甲级写字楼，酒店标准为四星级。大厦应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，结合“以人为本”的设计原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率、追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。
4．设计任务要求：
4.1 总体环境要求：
本项目的周边环境优越，南临即将通航的北护城河，距钟鼓楼不到1km；大厦同西临的天圆广场等建筑组成的建筑群在20xx年会召开之前，将成为北中轴路南端的标志性广场。故要求设计时充分利用周围环境的有利因素，在保持和发展优良环境的前提下，应具有独到的自我创意和特色，借以提高大厦的整体形象。
4.1.1 建议大厦以正对北二环路的南面布置主入口，并结合护城河、滨河路的绿化带与新建的跨河大桥，组织好交通与绿化等，在主入口前布置广场。大厦的西侧与天圆广场之间是规划交通大道，向北通往路，向南连接跨河大桥通往二环路，故可在大厦西面布置次入口及绿化带等设施。
4.1.2 要求做好人流的组织，应有清晰路径进入大厦，入口易于识别。应充分利用跨河大桥、滨河路、西侧规划路及洲际大厦现有地势标高形成有机的整体交通组合，既方便车辆驶入，又适于行走，还应能达到立体景观效果。
4.1.3 要求做好车流的组织，地下停的入口可考虑在基地的东南侧，并与洲际大厦的地下相通，形成环路。在职工出入口附近考虑一定数量的自行车。
4.2 使用功能及其分布要求
基于对目前酒店、写字楼市场的调研，并综合专家的意见，大厦内部功能及其分布要求如下：
4.2.1 写字楼为现代智能化开敞式甲级写字楼，其建筑面积控制在25000 m2左右。大厦应以人为本，为用户提供宽敞、明亮的舒适空间。
4.2.1.1 作为一栋多租户大厦，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。写字楼要求大空间敞开式办公，建筑师可利用防火单元/防火墙等 为多租户提供多种可以选择的布局方式，如部分房间分隔。
4.2.1.2 标准层设计应考虑减少分支走廊，缩短多租户楼层中走廊至电梯厅的距离。
4.2.2 酒店标准为四星级，在满足写字楼的面积条件下，客房总数控制在250套左右。
4.2.2.1 酒店的客房、公共活动区、服务区等设计必须达到四星级标准的硬件配套。
4.2.2.2 客房类型及套数按四星级酒店考虑,除标准间外,应有若干豪华套.
4.2.3 配套设施：餐饮、娱乐及会议室按写字楼及酒店相应标准配置，尽可能借助相邻建筑物（如洲际大厦）的现有设施。（洲际大厦目前已有8道保龄球馆、100 m2健身房、100 m2形体教室、10~15人的美容美发、大型员工餐厅，并且在洲际大厦地下一层预留有通道，可与之呼应贯通。）
4.2.3.1 餐饮部分应有中、西餐厅，可适当考虑韩国烧烤、日本料理及大众风味餐厅等以满足不同宾客及写字楼人员的需求。主要的餐饮部分可设在二层，写字楼人员餐厅及大众风味餐厅也可考虑设在地下一层。
4.2.3.2 拟设200～300座大餐厅，大餐厅考虑可灵活分隔为若干小餐厅，并可兼做多功能厅，另设置若干雅间及1个贵宾厅。
4.2.3.3 拟设300～400座的大会议室及若干小会议室。大会议室附近应有休息、接待室。会议室也可兼做多功能厅。
4.2.3.4 健身娱乐部分按四星级标准设置。游泳池、桑拿、歌厅等康乐设施在规模上应适度控制。
4.2.4 地下层布局要求
地下各层应主要解决小型车停车位、机电设备用房和内勤保障用房。同时应注意与北侧洲际大厦相通，其入口位置，通道等应与之相对应。
4.2.5 首层设计要求
建筑首层应首先考虑空间的公共开放性，适宜人流和自然景观的相互交往渗透。
门厅的设计应与外部造型相互呼应，在简洁明快的现代风格下，要着重空间品质、突出文化氛围。
4.2.6 公共空间及楼内交通要求：
要充分合理利用内部空间，在尽可能不减少其他部分使用面积的前提下，应对于共享空间给予一定的考虑以增强大厦的整体形象。
各种功能空间在方便使用的前提下应有机联系。应做好内部水平及垂直交通的合理组织，处理好写字楼及酒店交通的分与合；服务性的专用运输系统应与人行交通流线分离。交通系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。
4.2.7 建筑造型要求
本大厦由于地理环境条件特殊，所以其立面造型是本次竞赛重点要求之一。希望在满足城市规划及周围环境要求（特别是与洲际大厦的协调）的条件下，应尽力使大厦造型新颖，明快、大方，富有个性和时代感。
为使白天和夜间都保持整体建筑形象，应充分考虑大厦的外部照明设计。例如平日和重大节日的等不同效果。
4.2.8 采暖通风和空调要求：
采用天然气为能源，大厦采暖。
4.2.9 管道和排水设备要求：
生活用水、直饮水系统、污废水排放、中水处理系统、热水系统。
4.2.10 电力供应要求：
多线或双线、高压变电、低压配电。
4.2.11 智能大厦设计要求：
设计原则：按照国标gb/t50314-2000《国家智能建筑规范》甲级标准
进行设计。并参考当今国际上同类建筑中先进的智能化的发展趋势。
达到办公自动化、通信自动化、设备管理自动化、消防和安全防范子系统的实施兼容管理和监控。
5. 其他：
本任务书所述的设计标准仅作为指导方案设计向项目总体开发深化的原则，并不限制建设性的新设计思想。受委托的建筑师和工程师应该、也必须以创新的思想设计，并对技术经济方案加以论证。
该项目的所有资料要予以保密。没有业主的同意，不能泄露给任何无关人员。
所有设计不得标注设计单位图签，设计文件按规定密封。
6. 提交文件要求：
6.1 满足市规划委员会对方案设计申报的一般要求和特殊要求。
6.2 总平面图，平、剖面图，南、西、东立面图，效果图。
6.3 设计说明书（包括技术经济指标）。
6.4 方案估算书。
6.5向业主提供所有图文的电子文件。
20xx年9月4日
第四篇 住宅小区开发前期策划及投资估价_建筑工程论文
住宅小区开发前期策划及投资咨询
住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000m2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性。wwW.0519news.cOM
一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：
价格范围 楼盘家数 建筑形式
3980—4980元/m2 2 高层
4980—5980元/m2 5 高层、小高层
5980—6980元/m2 12 小高层、中高层
6980—9980元/m2 1 小高层
从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/m2。经过综合，拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/m2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据市房地产交易中心和市联合发布的20xx年市房地产市场商品房预售结构数据，20xx年房地产市场商品房户型面积70m2以下的仅占2.2%，房型面积70—100m2的占16.3%，户型面积100—150m2占53.9%，户型面积在150m2以上的占27.7%，由于户型面积在100m2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50m2左右户型，而是指二房一厅面积在85m2左右，二房二厅面积在100m2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下：
房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫
建筑面积 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2
占比 5% 35% 35% 15% 10%
销售目标客户
欲与年轻人分开居住的老年人
首次购房的工薪阶层
首次购房的经济能力较强的工薪阶层 及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员
3、购房户购买力
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元—61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元—18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7—13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：
705%+8535%+10035%+13015%+16010%=103.75m2
每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：
12层5单元/层2户/单元103.75m2=12450平方米
已知基地地块面积为21000m2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：
210002.5=52500m2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：
52500m295%=49875m2
可建12层小高层住宅幢数为：
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积：
412450=49800m2
每户平均建筑面积为103.75 m2，则
住户数为：49800/103.75=480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米
幼儿园、托儿所建筑面积：270040%=1080m2
便民商店建筑面积：270035%=945m2
其他配套设施建筑面积：270025%=675m2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括式地下停、变电所、标准网球场等。
停车位：
小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在式地下内。
考虑到家庭轿车今后在的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：
480/3=160个，地面车位数：16015%=24个；地下车位数：16085%=136个。
式地下停：
每个车位平面尺寸为2.5m5m，占地面积12.5m2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35m2，本次估算取上限值，
则式地下停面积为：
13635=4760m2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40w/m2，幼儿园、托儿所为：30w/m2，便民商店为：60—120w/m2，其他配套设施为80w/m2，为20—30w/m2。在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量：4980050=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量：108030=32.4千瓦
便民商店用电量：945120=113.4千瓦
其他配套设施用电量：67580=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室：103.75524幢30=124.5千瓦
式地下停：476030=142.8千瓦
用电量小计：2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：
2957.1（1+5%）=3105千瓦
选用变压器容量为3200kva（1kw视同1kva）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10kv容量为800kva变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格：36.58m18.29m。网球场占地面积：669m2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层小高层占地面积：103.75524(1+10%)=4565m2
公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2(1+10%)=1485m2
配电所占地面积：200（1+10%）=220 m2
建筑物占地面积：6270m2
(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)
建筑覆盖率：6270/21000100%=29.9%
绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积：2100035%=7350m2
网球场占地面积：36.5818.29=669m2
地面车位占地面积：242.55=300m2
幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 m2
居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即210005%=1050 m2
小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 m2（居民室外活动场所）
=4281 m2
小区道路占有率：4281/21000100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：
供水指标：
住宅：7—10升/m2•日；公建配套设施：6—10升/m2•日；绿化：1.5升—2升/m2•日。
排污指标：
住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套设施：5.4—9升/m2•日。
人工煤气用量指标：
住宅：4.4m3/户•日；公建配套设施：0.08m3/m2•日。
电话容量指标：
住宅：100—154门/万m2；公建配套设施：25门/万m2
小区日最大用水量为：10升/m249800m2（住宅）+10升/m22700m2（公建配套）+2升/m29450m2（绿化）=544m3
小区日最高污水排放量为：9.5升/m249800m2(住宅)+9升/m22700m2(公建配套)=497m3
人工煤气日最大用量：4.4m3/户480户+2700m20.08m3/m2=2328m3
电话线数量：154门/万m24.98万m2+25门/万m20.27万m2=774门
7、前期策划成果汇总如下：
建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
建筑物占地面积：6270平方米
绿化占地面积：7350平方米
网球场占地面积：669平方米
地面停车位占地面积：300平方米
小区道占地面积：4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米
总建筑面积：57260平方米
住宅商品房建筑面积：49800平方米
公建配套设施建筑面积：2700平方米
幼儿园、托儿所面积：1080平方米
便民商店面积：945平方米
其他配套设施面积：675平方米
式地下停建筑面积：4760平方米
规划容积率：2.5（不包括地下停面积）
建筑覆盖率：29.9%
绿化率：35%
小区道路占有率：20.4%
其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%
住宅小区总用电量：3105千瓦
住宅小区最高日用水量：544立方米
住宅小区最高日污水排放量：497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米
住宅小区电话容量：774门
总户数：
二、开发项目开发成本及估算
（一）、开发成本
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
1、住宅商品房建设标准见下表：
结构 剪力墙 户型 一梯二户 层高 2.9m 幢数:12层住宅4幢
建
设
标
准
建筑层数：地下1层，地上为12层。
基础：钻孔灌注桩，箱形基础
楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆
门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门
外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料
内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖
屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层app防水卷材，铝基反光隔热材料
电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线
管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统
设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台
2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表：
项目 建设标准
公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
便民商店 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
其他配套设施 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
室外附属设施 配电房 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
室外网球场 场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备
式地下停 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料
3、建设项目开发成本估算：
根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及式停其建筑安装单价构成见下表：
项目 住宅商品房
（元/平方米） 式地下停
（元/平方米）
地下工程 桩基 120 0
基础 100 2800
小计 220 2800
结构 600 0
建筑 外立面、门窗 80 20
内装饰 50 30
杂项 15 20
小计 145 70
机电设备 水、煤气 70 30
消防 40 40
电气 100 50
弱电 40 25
地下室通风 10 50
电梯 180 0
小计 440 195
工程开办费 35 40
合计 1440 3105
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本见下表：
项目 建安单价 说明
公建配套设施 幼儿园、托儿所 700元/m2 混合结构
便民商店 1000元/m2 框架结构
其他配套设施 1000元/m2 框架结构
室外附属设施
变电所设备 变压器 1500元/kva 干式变压器
配电设备 1000元/kw
备用柴油发电机 1700元/kw 进口发电机
变电所房屋 200平方米 800元/平方米 混合结构
网球场 钢筋混凝土基础 5万元/个
聚胺脂类面层 22万元/个
进口灯光系统 13万元/个
场地设备 5万元/个
进口围网系统 9万元/个
室外工程 约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%—13%
4、项目开发所需建设成本具体估算过程：
a、土地费用
a1、土地出让金： 3675万元
a2、地块动拆迁费用
30001200=6300万元
小计： 9975万元
b、主体工程建设费
b1、住宅商品房
地下工程：49800 m2220元/m2=1095.6万元
结构：49800m2600元/m2=2988万元
建筑：49800m2145元/m2=722.1万元
机电安装：49800m2440元/m2=2191.2万元
开办费：49800m235元/m2=174.3万元
小计：7171万元
b2、式地下停
地下工程：4760m22800元/m2=1332.8万元
结构工程：4760m20=0
建筑：4760m270元/m2=33.3万元
机电安装：4760m2195元/m2=92.8万元
开办费：4760m240元/m2=19.0万元
小计 1478万元
b3、公建配套设施
幼儿园、托儿所：1080m2700元/m2=75.6万元
便民商店：945m21000元/m2=94.5万元
其他配套设施：675m21000元/m2=67.5万元
小计 238万元
b4、变电所
设备：
变压器：1500元/kva3200kva=480万元
配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等
1000元/kw3200kw=320万元
进口柴油发电机：1700元/kw3200kw20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）
设备小计： 909万元
土建： 200m2800元/ m2=16万元
小计： 925万元
b5、室外网球场（36.58m18.29m,共1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场地设备:5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
小计： 54万元
主体工程建设费合计：9866万元
c、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
986612%= 1184万元
d、工程间接费用
1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，98666%=592万元
2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，98662%=197万元
3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/m2估算，49800320=1594元
4、 人防建设配套费
本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。
5、 市政建设配套费
按120元/m2标准估算，即：120元/m252500m2=630万元
6、 有关部门收取的各种手续费：
按15元/m2标准估算：15元/m252500m2=79万元
小计： 3092万元
e、不可预见费
按（a）——（d）各项费用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）5%=241175%=1206万元
a--e小计： 25323万元
f、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：
2532345%[（1+5.49%）1.5-1]=951万元
建设开发成本汇总表：
工程项目 分项项目 估算金额（万元）
土地费用
土地费用 出让金 3675
动拆迁费用 6300
小计 9975
主体工程建设费
住宅商品房 地下工程 1095.6
结构 2988
建筑 722.1
机电设备 2191.2
开办费 174.3
小计 7171
式地下停 地下工程 1332.8
结构 0
建筑 33.3
机电设备 92.8
开办费 19
小计 1478
公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6
便民商店 94.5
其他配套设施 67.5
小计 238
变电所 变压器 480
配电设备 320
备用柴油发电机 108.8
土建 16
小计 925
室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5
聚胺脂类面层 22
场地设备 5
进口灯光系统 13
进口围网系统 9
小计 54
主体工程建设费合计 9866
室外工程费 1184
工程间接费用 专业费 592
开发商筹建管理费 197
住宅配套费 1594
人防配套费 0
市政建设配套费 630
有关部门收取各种手续费 79
小计 3092
不可预见费 1206
建设期贷款利息 951
项目总开发成本（万元） 26274
三、项目开发盈利性
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：
住宅商品房：49800m26180元/平方米（1-8%）=28314万元
式地下车位：10万元/个136个（1-8%）=1251万元
小计 29565万元
住宅建设项目开发成本 26274万元
开发利润：29565-26274=3291万元
利润率：开发利润/开发成本=3291/26274100%=12.5%
假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即
2532330%=7597万元
开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金2）100%=3291/（75972）100%=21.7%
盈亏平衡：
项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价49800（1-8%）+100000136（1-8%）=262740000
盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：（1）国家有关民用建筑设计参考指标（2）国家有关居住区规划参考指标（3）市建设工程造价信息资料（4）市房地产开发各类管理费用标准（5）中国银行发布的存贷款利率（6）市房地产交易中心、市发布的市房地产市场相关数据（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应根据具体情况加以必要的修正。
第五篇 楼宇自控系统设计方案_建筑工程论文
目 录
第一章 楼宇自控系统 2
1.1 总述 2
1.1.1 系统设计标准 2
1.1.2 系统设计依据 3
1.2 系统功能及技术要求 4
1.2.1 bas监控方案 4
1.2.2 能量管理系统ems的节能功能 9
1.3 系统设备选型 11
1.4 系统概述 13
1.4.1 系统特点 13
1.4.2 系统结构 15
1.4.3 系统硬件功能 17
1.4.4 系统软件ebi说明 19
1.5 设备监控点数总表(见附表一) 20
1.6 系统设备清单及报价 20
第一章 楼宇自控系统
1.1 总述
楼宇自控系统（bas）是建筑技术、自动控制技术与计算机网络技术相结合的产物，使大楼具有智能建筑的特性。wWW.0519news.COm现代建筑内部有大量机电设备，这些设备多而分散。多，即数量多，被控、监视、测量的对象多，多达上千个点以上；散，即这些设备分布在各楼层和各个角落。如果采用分散管理，就地控制、监视和测量是难以想象的。采用楼宇自控系统，就可以合理利用设备，节约能源，节省人力，确保设备的安全运行，加强楼内机电设备的现代化管理, 并创造安全、舒适与便利的工作环境，提高经济效益。
罗湖边检站办公大楼是一座以边检办公为主体的、对现场以及信息安全性要求较高的综合型现代化大厦。大楼由主楼和副楼两部分组成，其中主楼高20层，副楼高7层，地下2层，总建筑面积24000平方米左右，属一类建筑物。
本工程的楼宇自控系统主要考虑对该大楼的机电设备，如空调系统、通风系统、公共照明系统、给排水系统、电梯系统和变配电系统等进行监控和管理。ba系统站设在地下二层，上述各系统由控制站统一管理，协调运作。
1.1.1 系统设计标准
楼宇自控系统是通过计算机系统的网络将分布在各监控现场的区域智能分站连接起来，共同完成集中操作、管理和分散控制的综合监控系统。
一、系统目标
楼宇自控系统的目标就是对大厦内所有机电设备采用现代计算机控制技术进行全面有效的监控与管理，确保大厦内所有设备处于高效节能、安全可靠的最佳运行状态，从而更好地发挥建筑物的潜能。
二、系统设计原则
除满足业主提出的“简单、实用、适当超前”的总体设计原则外,还应满足以下原则：
技术先进、成熟、功能实用性强。系统采用国际标准通信协议及总线技术，保证了系统的可靠性，安全性，开放性及互操作性。
集散式设计,模块化结构，组态方便，扩展容易，能为今后系统的扩展留有充分的余地，为升级提供便利。
开放性与兼容性良好，要求各系统设置的ddc均有rs232/rs485接口和标准协议，能实现系统的软、硬件连接，做好界面的细节设计，使系统之间充分开放，容错性好，能安全可靠地进行信息交流。
扩展功能多样化。凡被测控的设备已有自动控制功能的均予以保留和利用，系统通过与其联机实现信息交换、监视、控制和管理。
经济、节能，能显著节省能源，减少维护、管理人员，优化设备运行。人机界面良好，运行管理方便，现实形象，内容丰富，数据准确，反应迅速，操作简便，易于开发，全部汉化，具有历史数据纪录，标表统计，计划管理和趋势图功能，对大楼内的空调系统、电梯系统、给排水系统。照明及变配电系统等进行监控管理。
1.1.2 系统设计依据
《民用建筑电气设计规范》 jgj/t16-92
《采暖通风与空调调节设计规范》 gbj 19-87
《火灾自动系统设计规范》 gbj116-88
《智能建筑设计标准》 (dbj-08-47-95)
《总站办公楼智能控制系统设计方案招标文件》
甲方提供的土建、电气、空调、给排水、消防等各专业图纸
1.2 系统功能及技术要求
根据招标书的功能及技术要求结合本项目的实际情况，我们在进行方案设计时着重考虑了以下基本功能：
机电设备运行的监控功能
空调系统的节能功能
通过图形软件实现管理维护的可视化
1.2.1 bas监控方案
本方案严格按照招标书的要求设置监控点，并留有20%的裕量。bas配置的监控点共计752点，（详见《罗湖边检站办公大楼bas监控点数总表》）监控范围包括：
空调系统的监测，记录及控制、调节。
通风设备的监测，记录及控制。
电梯系统之运行状态的监测及记录。
给排水设备、消防水系统的监测及记录及控制。
变配电设备运行状态的监测及记录。
照明设备开关状态的监测，记录及控制。
其它系统之干接点的监测及记录。
一、空调及通风系统
本系统的冷水机组、冷冻水系统和冷却水系统,均集中在地下二层的空调机房。冷却塔和水箱放置在天面，空调末端设备包括空调机组、新风机、排烟排风、通风机等，分别位于各个楼层，比较分散。
冷冻水和冷却水系统
由于冷水机组由空调供应商提供的控制器单独控制，bas采用openlink接口q9200a与冷水机组的控制电脑相联，读取每台机组相关信息，对冷水机组、冷冻水泵、冷却塔、冷却水泵及相关阀门进行监控。监控内容如下：
冷水机组的运行状态、手/自动状态、故障及启停控制
冷冻水泵的运行状态、手/自动状态、故障及启停控制
冷却水泵的运行状态、手/自动状态、故障及启停控制
冷却塔风机的运行状态、手/自动状态、故障及启停控制
冷却塔水阀开关状态及开关控制
冷却水总供/回水管温度监测
冷冻水总供/回水管温度监测,供水管流量监测。
冷冻水总供回水压差监测及旁通阀调节
冷水机的冷却水及冷冻水的水流监测
冷水机电动蝶阀开关状态及开关控制
冷水机的冷冻水出水温度监测
机组启动后通过彩色图形显示各设备运行状态、故障状态、参数值及运
行参数越限，通过鼠标可任意个性设定值，以达到最佳运行状态。
机组的每一点都列表汇报，参数值有趋势显示图，显示及汇总。
bas工作站可通过系统设置的紧急停机开关量控制整个冷水机组紧
急停机。
可对各设备的运行时间进行累计
控制原理如下：
冷水机组台数控制：
通过冷冻水供回水温度差和供水流量计算出冷冻水系统的冷负荷，并根据实际冷负荷及时调整投入运行的冷水机组及相关设施的数量，以达到最佳的节能状态。
联锁控制：
为了确保冷水机组及相关设备的正常运作，控制程序在设备启停次序上将作以下编排。
i. 启动：冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机→冷冻机
ii. 停止：冷冻机→冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机
故障转机：
制冷系统中，各台冷冻机/冷冻水泵/冷却水泵/冷却塔互为备用。当任何一台设备出现故障时，ddc控制器会停止该设备运转，并根据有关设备的运行时间累计，启动运行时间最短的同类设备，以保证整个系统的连续运作。
水流开关检测：
当系统检测到任何一台冷冻机的冷却水或冷冻水的水流开关后将停止有关机组的运行，并投入另一机组运行。
压差旁通调节阀控制：
冷冻水系统中总供回水压差值与ba系统中的差压设定值进行比较后，控制压差旁通阀的开度，以维持冷冻水系统压差在合理的水平。
冷却塔风机启动/停止控制：
冷却塔风机采用分级控制的方案，冷却水回水温度与ba系统中的冷却塔回水温度各级设定值进行比较后，ddc控制器决定冷却塔风扇的启动/停止的数量。
冷冻机的优化运行控制：
ddc控制器根据制冷机组的运行累积时间，每次启动累积时间最少的一台制冷机组，以达到机组运行时间的平衡。bas通过集成设备与冷水机组控制单元通讯，可以对以下数据进行检测和控制：
冷冻负荷数据；
蒸发器压力过低/过高；
油压过低；
冷凝器压力过高；
排气温度过高；
油温过高/过低；
液流温度过高；
水流开关故障；水温过低；
水温过低；
线电压过低；
ac电压过低；
防止重复启动；
热电偶开路；
蒸发器的传感器故障；
电源故障；
机组周期性停机；
空调机组
空调机组由新风系统、回风系统和送风系统组合而成，我们通过控制风机的启停，还有控制冷冻水阀、新风阀和回风阀的开度，来改善室内空气的质量，达到舒适、节能的目的。由于南方的空气比较潮湿，我们在设计时只侧重调节温度，不调节湿度。
控制内容如下 ：
空调机的开关状态、故障、手/自动状态及开关控制
回风温度监测
送风管风压监测
室外温/湿度监测
过滤网压差监测
送风阀和回风阀开度调节
控制原理如下 ：
ddc控制器对回风温度进行pid控制。通过调节冷冻水二通阀的开度，使回风温度保持在设定值范围内，当风机停止时冷冻水二通阀将会关闭。
根据室外的空气焓值调节新风阀/回风阀。新风阀/回风阀在软件中设置联锁，即开大新风阀的同时关小回风阀，反之亦然。
压差开关将会监察过滤网的状况，当过滤网堵塞时，压差开关便会发出讯号，以催促维护人员清洗过滤网。
风机运行状态与风阀联锁，所以当风机停止时，风阀便完全关上。
风机可根据预先编制的时间假日程序来控制启停
根据室外温/湿度的值来调节新风阀的开度。
新风机
控制内容如下 ：
送风温度监测。
新风机运行状态、手/自动状态、故障及开关控制。
根据室外温度来改变送风温度设定值，以求节约能源。
ddc控制器对送风温度进行pid控制。通过调节冷水电动阀的开度，使送风温度保持在设定值范围内。当新风机停止时，冷水电动阀将会关闭。
压差开关将会监察新风机过滤网的状况，当过滤网堵塞时，压差开关便会发出讯号，以催促维护人员清洗过滤网。
风机运行状态与风阀联锁，所以当风机停止时，风阀便完全关上。
可根据上下班时间制订时间控制程序。
排烟排风机（进风风机）
控制内容如下 ：
排风烟机、进风机运行状态、手/自动状态，故障及开关控制。
排风烟机平时根据地下室的co浓度、co2浓度进行间歇排风；发生火灾时，完全由消防系统控制。
可根据上下班时间制订时间控制程序。
二、给排水系统
bas系统根据大楼用水量的变化,及时调整系统中生活水泵的运行台数以达到供水量与需水量之间的平衡,实现泵房的最佳运行,实现高效率、低能耗的最优化控制，从而达到经济运行的目的。
根据给排水的初步设计，所有潜水泵均可有磁性浮球液位控制器控制启停，消防水泵由消防系统单独控制，因此bas系统对潜水排污泵和消防水泵只监不控。
监控内容如下:
生活水池、水箱高/低水位监测及。
集水井高水位的监测及。
生活水泵的运行状态、手/自动状态、故障及开关控制。
潜水泵的运行状态、手/自动状态、故障。
消火栓泵及喷淋泵的运行状态、手/自动状态及故障。
控制原理如下:
根据生活水池的高、低水位控制地下水泵房生活水泵的启停。同时，当地下水池水位降到消防水位时，自动停止给水泵。地下水池水位超过消防水位时，才能启动给水泵。
楼宇自动化系统记录全部运行状态及信息，监视水池及集水井的水位状态，并统计全部水泵的运行时间。在有备用时，根据运行时间的统计，启动运行时间最短的设备，平衡有关设备的运行时间，降低维护及保养开支。
三、电梯系统
本设计在电梯房设置ddc控制器，监视4台客梯和1台消防电梯的工作状态及故障情况。在监控中心就能了解电梯的使用状态，及时发现故障并排除。
bas系统对电梯进行监控并同时实现以下功能:
c) 及数据记录
监察各类电梯的运行状态及故障。当电梯出现故障时，工作站会显示及打印，并指出时间。
b) 维修指示
自动累积运行时间，当到达某一限度时便在工作站显示维修, 指示信息。
四、供配电系统
监控范围包括高低压配电柜、发电机及变压器等设备，监测内容：
高压进线开关柜之开关状态及故障
低压重要回路之开关状态、故障(ddc先预留点数,具体回路有待甲方决定)
低压进线开关柜之开关状态及故障
变压器之油温、高温、故障
发电机之运行状态及障
发电机的电压、电流、功率因数、频率、用电量等
操作员可按需要，对重要的供电设备的用电量，电流等参数编定各类型的报表及趋势图。
五、照明系统
包括公共照明，应急照明，室外景观照明的开关状态监视及开关控制，ba系统按照预先编制的控制程序实现照明控制。
监控内容:
公共场所照明之监控
应急照明之监控
室外景观庭院照明之监控
以上各部分分设不同的时间控制程序，能根据日期自动确定每日灯光系统开始运行及关闭的时间，同时还可根据室外光线强弱，自动调整开闭时间。
六、消防系统
bas提供集成设备，消防系统厂商应提供一个开放的通讯接口，可以是rs－232或rs－485接口，同时应提供数据的表达格式，通过集成设备将所感知的重要，发送给bas，以便bas可以了解其数据内容。
我国消防部门在验收系统时规定，要求配置较完善的消防控制设备，且要求其他系统不能影响消防系统的运行。因此我们的系统集成方案对消防自动系统是“只监不控”。完全满足----法规的要求。同时又能够使大厦的管理控制中心对火警状况了如指掌。实现了较高水平的系统集成。
1.2.2 能量管理系统ems的节能功能
据统计，空调系统的能耗约占整个大厦能耗的40%，因此bas系统在对空调系统的监控与调节过程中体现节能，意义十分重大。本项目在节能方面采取了如下措施：
冷负荷计算
综合从厂家得到的冷冻机电能消耗和工作指标，由冷冻水的供回水温度和流量，计算出制冷量q = f×△t，根据系统实际冷负荷，控制冷水机组数及水泵的运行台数，以达到节能效果。
冷却塔控制
根据冷却水温度调节冷却塔风机的开启数量。
焓值控制
充分考虑空气潜热，调节新风与回风的比例，最大限度地利用室外空气进行室内温度控制，尽量减少空调设备运行时的能耗。
零能量冷却
在凉爽季节，用夜间新风充满建筑物，以节约空调能耗。
负荷间隙运行
在满足舒适性要求的极限范围内，按实测温度和负荷确定循环周期与分断时间，通过固定周期性或可变周期性间隙运行基本些设备来减少设备开启时间，减少能耗。
设定值再设定
根据不同季节的气候变化，自动改变新风机和空调机的送风或回风温度设定值，尽量扩大空调对象的温湿度控制范围。例如：夏季温度设定值每升高1℃，约可节省8%的冷量，对减少建设投资与节约能源均有重要意义。
提高控制精度
采用自适应控制与模糊控制等高级控制软件，提高控制精度；在设置pid控制模块的各个参数时，为了避免温度变化很小时动作缓慢或温度变化很大时积分饱和，采用积分压制：在pid输出量＜25%或＞85%时，禁用积分。从而进一步扩大温度允许控制范围，达到优化节能的目的。例如：一般舒适空调要求夏季最高室内温度不超过26℃，假如控制精度为±1℃，则设定值为25℃，如果控制精度为±0.5℃，则设定值可提高0.5℃，从而可节省投资和运行费用。
最佳启动
根据人员使用情况，提前开启设备。在保证人员进入时环境舒适的前提下，提前时间最短为最佳启动时间。
最佳关机
根据人员使用情况，在人员离开之前的最佳时间，关闭hvac设备，既能人员离开之前空间维持舒适的水平，又能尽早地关闭设备，减少设备能耗。
分散功率控制
在需要功率峰值到来之前，关闭一些事先选择好的设备，以减少高峰功率负荷。
1.3 系统设备选型
楼宇机电设备监控系统设备的选型配置，将直接影响大楼机电设备的运转、能源利用的效率和楼宇自动化的水平，所以系统设备的选型配置具有重大意义。
从产品质量及网络技术性能的先进性、操作软件功能、价格以及业绩和售后服务等综合考虑，目前在国际上具有几十年历史的、著名的ba系统专业公司及产品有：
美国honeywell 公司excel5000系统
美国johnson controls 自控有限公司metasys系统
英国satchwell控制系统有限公司 bas2800系统
根据对以上产品的性能综合比较，标书的总体技术要求和系统与网络集成的要求以及性能价格比，我们建议本项目bas系统优先采用美国honeywell 公司最新的excel5000建筑物自动化系统ebi，其理由如下：
厂商比较
johnson controls
honeywell
satchwell
价格
高
较高
中
系统可靠性
较好
好
好
编程软件功能
强
强
一般
图形界面是否中文化
是
是
是
系统集成功能
强
强
一般
系统可扩展性
好
好
好
lonworks技术应用情况
好
好
好
售后服务
一般
好
一般
以下是关于美国honeywell 公司的excel5000系统的简单介绍：
最先进的技术
excel5000系统(最新的系统型号为ebi)采用最先进的技术实现受控设备完全自动化控制，此系统已广泛应用于世界各地，它提供给用户超过12种语言以上的相同介面。并且又有honeywell公司百年的控制经验为强大的后盾，同时，honeywell拥有自己独特的控制方式是其它厂家无法比拟的，其生产的控制器、传感器、执行器和网络设备都可被特制成满足于各个地区需要的专用设备。
标准的兼容性
excel5000系统集成支持包含目前楼宇自控及信息产业中绝大多数的标准，因此我们的系统具备了灵活性、互操作性以及同其它楼控系统甚至企业内部信息网络的可连接性等特点。
易于施工、安装、操作和维护
一个好的系统就应该保证它运行的简便稳定性，excel5000系统通过当地的办事处或指定安装商，使全球范围内的各个用户均能受到适当的培训，从而更好地操作excel5000系统，让其达到最佳的运行状态。
可扩展性
由一个或多个现场控制器、输入输出扩展模块和高级操作站，组成最基本的系统结构，honeywell系统可以不断满足受控设备扩展的需要。
演变更新
你永远都不用担心excel5000系统会过时，因为它不断的增加新的技术、新的应用、新的工具、新的硬件以及更简单易用崭新的操作系统，excel5000的这种演变更新是永远都不会停止的。
1.4 系统概述
根据标书的要求，本智能系统采用国际标准通信协议及现场总线技术，保证系统的可靠性、开放性及可操作性。
1.4.1 系统特点
简洁易懂
采用集散系统,现场控制域内的通讯总线为无主式的,点对点同层通讯；
结构直观简单，系统通讯速度9600～1m波特，使用快捷,方便；
直观的图形操作员接囗，包括历史和动态趋势报表,易学易懂；
编程简单，使用方便，用图形组态方式编程。
模块式设计
系统设计有操作站至控制器，完全是根据控制点的数量及功能而定。而数量方面，可随日后控制点的改变而随意更改而绝不影响目前的运作。而每一个控制器也是多功能的，他可以任意调校以达到控制不同的设备。
分散式设计
整个系统的基础为不同的控制器联网，控制器的位置完全取决于设备的位置，不受任何其他限制。
符合国际标准设计
设计方针是以国际标准为基础，从品质管理方面开始，符合iso9000的标准。从技术方面，不论软件或硬件的采用，也是从国际标准开始。操作系统应采用美国微软件公司的视窗（microsoft windows nt）操作系统，硬件则采用ibm的计算机。从管理系统看，配合bacnet、tcp/ip（楼宇管理系统标准）及lonwork（lontalk标准）的设计。
开放式设计
系统开放设计是excel5000系统的最大特色，它的开放设备可分为三大类：
它本身设计上具系统集成功能。它的集成设备和第三方接口界面设计，已令excel5000系统可与其它厂家的设备联上，使它们也成为整套楼宇建筑管理系统的一部分。
软件方面：excel5000系统也大大的开放了结合的条件，如所有具dde功能的软件，也可以跟该系统交换资料。而其开方式平台设计跟windows、unix、lonwork、bacnet的标准配合，使软件编写时有所依据。
从网络设计方面。它可完全支持朗讯的结构化综合布线系统，极大的节省了布线，方便管理。更易于与其它子系统进行集成。
可靠性高
excel5000系统采用采用分散控制、集中管理的结构，即使系统网络某一部分的控制器或线路受到损坏，也不会影响整个系统的动作，系统亦会即时对故障区或发出指示。即使控制站出现故障，现场的各个控制器也能正常工作，系统还能够继续运行。本系统的全部传感器、执行器、变送器、以及计算机均为名牌产品，性能优异，可靠性高。
节能效果突出
excel5000系统通过空调控制，控制水量及设定值：制冷系统利用计算机控制的多种优势，实施根据冷量控制冷水机组起动数等多种节能措施，可以大大节省电量、水量、蒸气量，以求达到更高的经济效益。
系统控制显示功能包括（系统，控制点摘要，控制点，空调、制冷系统的节能控制状况，控制点历史，趋势记录，重要被调参数的动态光柱显示，系统的动态）。
全汉化软件，操作简便
根据中国国情，对于如此庞大的楼宇自控系统的监控管理要求极高。本系统软件在先进的windows画面上实现多层次汉化显示，清晰显示了设备分区及层次，操作员用鼠标及少量按键即可进入需监视的楼层，系统或设备；形象汉化图设计可使受过中等教育的操作员即可对设备进行控制；参数趋势图，光柱图及帮助系统提示功能设计，可使操作员方便地了解系统运行性能，系统状态和找出故障原因；预置的程序无需操作员现场操作，即可按计划完成系统指挥，自动控制和打印报表等。
提高劳动生产率与管理水平
现代化大型建筑群需要大量的楼宇设备。同时，大厦系统设备控制需要达到高到高效率、准确及可靠。excel5000系统通过控制系统对各子系统运行情况进行综合，了解系统运作状态，及时解决各种突发事件，并完成由建筑群管理部门各系统发来的每天上百条设备使用指令，上述要求若依靠人工运行是不可想象的。计算机快捷处理可大大减少劳动强度力，减少设备运行维护人员；另外，系统的综合统筹管理可使设备按最优组合运行，在最佳情况下运行，既可节能，又可大大减少设备损耗，减少设备维修费用。
1.4.2 系统结构
excel5000 (系统型号为ebi)系统有一个控制站，通过通讯总线c-bus将各种功能的控制器与工作站相连,完成空调设备、制冷系统、给排水系统和电梯系统等的监察及控制。 现场接有各种探测器、操作器、电气开关等设备，因此，这是一个三层系统。
通讯总线 c-bus
c-bus是以rs485作点对点通讯,通过一块c-bus界面卡，用以联接 ebi 系列控制器，介质为honeywell双绞线ak3744（18awg，线径1亳米带护套），长度可达1200米。每条c~bus可连接29个的excel5000系列控制器，通讯点限制为1500点，通讯速度为 9600～1m 波特。以无屏蔽双绞线（utp）作为传输介质,布线方便
系统服务器 (工作站)
系统设一台监控站，监控站显示所有监控设备的运行状态、故障状态、监测数值、调节设定值，实施记录每一时刻每一事件的发生，并能协调、处理突发事件。监控站采用dellpiii计算机,操作系统采用微软windows/nt，并配置19’svga显示器。用于调度人员的日常控制、监视、和调度管理工作；采集数据的归档、统计、报表管理等。
excel500、excel100和excel50直接数字控制器(ddc)
直接数字控制器(ddc)直接对大楼冷源设备子系统、空调通风设备子系统、照明子系统、电梯子系统、给排水子系统、供配电子系统等设备进行监视和控制，接收设备的运行状态，故障，手/自动状态和传感器，进行数据处理后对设备进行自动化管理。直接数字控制器(ddc)内部固化了控制程序，当工作站出现故障时，控制器仍然能够工作。
末端传感器、执行器
末端传感器检测现场和设备的参数、运行情况，并把数据上传给直接数字控制器进行处理。如温度、温湿度、压力、流量、水位等传感器。执行器接受ddc的指令控制各种水阀的动作,使大楼的环境达到舒适和适应各种应用要求。
excelxi584手提式操作员终端(pot)
本bas系统配置一个excelxi584手提式操作员终端(pot)，用于现场调试、设备维修、设备参数设定等。
1.4.3 系统硬件功能
一、操作站
操作站是pentiumiii微处理器的高性能pc机，操作系统为windows 95/98或nt界面，除了可用文字菜单方式与操作人员沟通外，也可用图形方式进行，并且具有中文显示。
操作站设有五级保护功能，防止系统被非有关人员使用。
操作站允许windows支持的其他软件同时运行，且可以与他们进行动态的数据交换。
二、直接数字控制器(ddc)
本系统的控制器含excel500，excel100直接数字控制器 。excel5000系列控制器全部是中国国家标准规定的dcpi智能型分站，它们均是用honeywell公司开发之目标导向图形软件来作编程。由于每台控制器之编程均储存在快闪记忆体内，即使通讯总线中断亦不会影响控制器之运作。
（1） excel 500控制器
excel 500 这是一种全部模块化的16位微处理器(cpu)inteli80c188，具有灵活组合特性的直接数字控制器，最大的容量128个物理点，即可联接128个探测器，开关、操作器.它由基本的cpu模块及电源模块为基础，再任意按照实际需要加入以下几种功能模块，便可组成一整的控制器。并装有先进的快速闪记忆体。
类比输入模块(ai): 8个点，0~10vdc， 4~20ma， pt1000
类比输出模块(ao): 8个点，0~10vdc
数字输入模块(di):12个点，1ma，24vdc或24vac，max
数字输出模块(do):5个继电器输出，1个常开触点输出， 4a，24v每个类比输出和数字输出模块可带超驰控制开关以实现远方自动/手动控制切换。也可有发光二极管led提供的状态显示和以亮度变化 反应模拟输出的大小变化。
（2） excel 100控制器
excel100 这是一台36点的控制器，装有16位电脑芯片，提供现场编程调试之用。
---- 类比/数字输入：12点，0~10v，2~10v，4~20ma，ntc，pt1000（ai/di）。
---- 类比/数字输出：12点，接mce3继点器可输出240v，2a（a0，d0）。
---- 类比/数字输入：12点（di）。
（3）控制器软件说明
ebi 控制器利用care软件编程，特点如下：
18个英文字符用于命名所有的点。
由32个英文字符组成64个说明语句，用于所有点的解释。
每个控制器有20个点可被即时记录，作为历史趋势，存储缓冲器可容纳 200个数值。
在1分钟内即可处理运行时间的小时累计。
20个时间程序。
（4）控制器主要的优点
控制器的模块数量可以根据实际输入/输出点来调整，因而适应特殊的需要，36个或更少的物理点可以用单个控制器控制，点数多时，可用模块型控制器来控制
di 点有累加输入功能，可直接用于电度或热量等计算。
在控制器内，每个输入点有小灯显示其运行的状态。
输出点可以有手动开关应急操作。
开关量的启/停可以通过时间计划表来控制其何时启停。
弹性时间计划最长可达1年。
真正的双向交流，当与站通讯线中断时，余下的控制器间仍可进行数字交换。
手提液晶体显示屏可在现场操作excel500及excel100控制器，包括显示点的数值和状态，及向这些点发出指令。另一特点是可在系统中其中一个控制器上，利用此显示屏操作同一条总线上的另外一台控制器。
1.4.4 系统软件ebi说明
一、系统软件ebi的特点:
图形软件：动态彩图，每图20秒～2分锺自动刷新一次， 操作员亦可再自行选择刷新。利用图形软件包 micrografx designer 绘画。
趋势记录：可分为历史和动态两种.动态图形趋势最少同时显示6个点,采样速率5秒～60分钟。历史趋势最多同时显示8个点，采样速率10秒~24小时.利用微软公司之表格软件来作图形式趋势记 录,最多采样 300 个点。
时间、事件触发程序(tep):在使用时，用以触发系统及各 点的,启动相互作用程序.安排设备工作时 间等
节能软件：如间隙运行，最隹启停，尖峰电荷限制等等。
管理：将分级,并同时显示及打印情况,数值,以及60个字符的说明。显示屏上会出现弹出的警报管理屏幕，操作员可选择显示有关的图形，及直接进入点命令图面。
二、系统的操作:
操作人员主要以视窗方式工作,通过显示屏上逐级细化的彩色图形，可以看到空调、电力、给排水等系统的全部重要设备,并可对这些设备完成预先指定的所有控制和管理。全部以彩色图像为主,并可有中文显示，通过图像对话，完成实时操作。
系统图像和资料，均可在线修改，易学易懂。
配备不同的报表功能，包括历史，操作员活动记录,控制器历史，及当前的。
系统提供七类操作员特许，可以给每一个操作者设定操作级别，实现客户的监控中心保安要求。同时，操作员只能分配给他的起始图形的导引路径，浏览其对应下的各种图形。
1.5 bas系统图及设备监控系统图(见附图)
1.6 设备监控点数总表(见附表一)
1.7 系统设备清单及工程报价(见附表二)
深圳市罗湖边检站办公大楼智能化工程 系统设计方案
广东 有限公司 第 1 页，共 20 页
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